提前還房貸到底虧不虧

近日，“提前還房貸的人后悔了嗎”詞條沖上社交媒體熱搜，引發(fā)熱議。事情的起因是，隨著存量房貸利率集中調(diào)降，多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個(gè)百分點(diǎn)，部分降幅高達(dá)1%;此外，存量房貸利率已經(jīng)開(kāi)啟了重定價(jià)周期調(diào)整工作，每位借款人的房貸利率有望“提前”降低。相比之下，部分提前還房貸的購(gòu)房者認(rèn)為自己“虧了”，因此感到后悔。

提前還房貸的人真的“虧了”嗎?事實(shí)并非“盈虧”這么簡(jiǎn)單。如果“虧”是指賠了錢(qián)，那么可以確定的是，提前還房貸的人并沒(méi)有賠錢(qián)，相反，他們減少了整體的利息支出。如果“虧”是指收益降低，那么這里面有三個(gè)邏輯需要厘清，一是利息起源，二是機(jī)會(huì)成本，三是實(shí)際利率。

先看第一個(gè)問(wèn)題，人們?yōu)楹我J款。很多人的第一反應(yīng)是，因?yàn)橘Y金暫時(shí)不夠，這只是貸款需求的一種情況。另一種情況是，由于不同人對(duì)未來(lái)的看法不同，耐心程度也就不一樣，有的人愿意早一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)更具確定性的消費(fèi)，有的人愿意接受晚一點(diǎn)的、更具不確定性的消費(fèi)。利息是對(duì)推遲消費(fèi)、接受不確定性、提供流動(dòng)性、承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的那些人的補(bǔ)償。例如，某借款人擁有足額資金，但是他認(rèn)為，如果把這筆錢(qián)用于其他用途，自己能獲得更高收益，或者能更好地在突發(fā)事件儲(chǔ)備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母等方面筑牢安全壩，這時(shí)，他很可能會(huì)選擇貸款購(gòu)房、支付利息，而非全款購(gòu)房。

再看第二個(gè)問(wèn)題，貸款的機(jī)會(huì)成本。既然選擇了貸款、支付利息，借款人因此放棄了什么呢?所謂機(jī)會(huì)成本，就是你選擇了這個(gè)選項(xiàng)后，放棄的所有其他可選選項(xiàng)中價(jià)值最高的那個(gè)。舉個(gè)例子，借款人手里有筆錢(qián)，可用于兩個(gè)用途。一是提前償還房貸，減少后續(xù)的利息支出;二是投資某理財(cái)產(chǎn)品，雖然收益率不確定，但借款人心中有一個(gè)大致的預(yù)期值。這時(shí)，該借款人通常會(huì)思考，如何讓這筆資金的效益最大化，即考慮、比較提前還房貸的機(jī)會(huì)成本。盡管機(jī)會(huì)成本問(wèn)題沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體情況因人而異，但其背后的核心邏輯是固定的。

最后看第三個(gè)問(wèn)題，房貸的實(shí)際利率。多數(shù)借款人計(jì)算、對(duì)比的是名義利率。然而，貸款要看實(shí)際利率。后者是經(jīng)過(guò)通貨膨脹矯正的利率，等于名義利率減去通貨膨脹率。舉個(gè)虛擬例子。如果貸款的名義利率為5%，通貨膨脹率為3%，實(shí)際利率就是2%，通貨緊縮則反之。因此，即便在存量房貸利率集中調(diào)降之前，借款人4%左右的房貸利率也并非實(shí)際利率，而是名義利率。

房貸話題屢登熱搜、討論不斷，折射出社會(huì)公眾對(duì)于民生問(wèn)題的高度關(guān)切。努力奮斗、安居樂(lè)業(yè)、降低額外支出，這既是百姓所愿，也理應(yīng)是美好現(xiàn)實(shí)。因此，借款人在具體決策時(shí)要厘清“是否應(yīng)提前還房貸”的核心邏輯，結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素，審慎作出更適合自己的選擇，不必人云亦云，陷入簡(jiǎn)單的“盈虧”“后悔”思維。

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