□ 郭子源
“零首付”購房套路又開始露頭。國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局日前發(fā)布的《關于“零首付”購房的風險提示》稱，“零首付”購房不可行、不可信，需警惕相關違法違規(guī)行為;“零首付”購房看似輕松劃算，實則增加購房者經(jīng)濟負擔，暗藏諸多風險。
稍有金融常識的人肯定知道，銀行發(fā)放個人住房貸款，首付款不可能為“零”，所謂“零首付”，一定是從其他渠道把首付款給“套”了出來。從哪里套取呢?購房者要高度警惕以下三類陷阱。一是第三方墊資，通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構提前墊付首付款。二是高貸，賣房者、中介機構等聯(lián)合購房者，故意做高購房合同價格，以此增加銀行的放貸金額，把高貸出來的那部分資金用作首付款。三是挪用資金，不法中介慫恿購房者向銀行申請經(jīng)營貸、消費貸，甚至為購房者“包裝”虛假經(jīng)營主體身份，將銀行發(fā)放的其他用途資金當作購房首付款。
既然“零首付”的錢是從其他渠道“套”出來的，這筆資金就不可能沒有成本，從實際情況看，這項成本還十分高昂。在第三方墊資的套路下，購房者需要向墊資方分期償還資金，并支付相應的利息費用、手續(xù)費用等，息費水平遠高于銀行貸款。在高貸的套路下，由于購房合同的價格被人為抬高，購房者勢必要承擔更多的稅費，還要額外向中介機構支付名目繁多的服務費。
除了多付錢，購房者還將面臨諸多風險，甚至涉嫌騙取貸款犯罪，可謂得不償失。在挪用資金的套路下，由于購房者將經(jīng)營貸、消費貸挪作他用，一旦此行為被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行將按照合同約定，要求借款人整改、提前歸還貸款或者下調貸款風險分類。如果購房者無法提前歸還貸款，自身的征信記錄將被影響，可謂賠了夫人又折兵。
住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、原中國銀監(jiān)會2017年曾聯(lián)合印發(fā)通知，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。此外，需特別注意的是，在申請經(jīng)營貸的過程中，不法中介往往為購房者偽造交易背景、賬戶流水等，這些操作屬于違法違規(guī)行為。
由此可見，“零首付”購房并非什么靈丹妙藥，而是新瓶裝舊酒、拆了東墻補西墻，其本質是從非銀行渠道借錢買房，往往不僅沒有解決購房者的資金流動性問題，反而抬高了購房者的資金成本，加劇了流動性緊張。2024年以來，我國個人住房信貸政策持續(xù)優(yōu)化，新發(fā)放房貸利率穩(wěn)步下行，購房門檻也進一步降低，全國層面首套房最低首付比例已從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例已從不低于30%調整為不低于25%。購房者如有貸款需求，一定要通過正規(guī)金融渠道，根據(jù)自身的實際情況，選擇可承擔、可持續(xù)的貸款金額，切忌聽信不法中介的花言巧語，最終得不償失。
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